Los desalojos y los daños resultantes de los problemas relacionados con el desalojo pueden ser muy confusos. Su abogado de desalojo debe tener una buena comprensión de los asuntos relacionados con el desalojo. Si necesita hacer un desalojo o quiere proteger contra un desalojo en la area de Houston y alrededores, hablele al Abogado Hector Chavana Jr. al 713-979-2941. En Hong Kong Dev., Inc. v. Nguyen, 229 SW3d 415 (Tex.App.-Houston [1st Dist.] 2007, refiriéndose, no pet), la corte nos da algunas cositas importantes sobre la práctica de la ley de desalojo, y el caso ilustra cuán complejo puede ser el procedimiento de desalojo de Texas, especialmente cuando hay otros asuntos comerciales no relacionados con el desalojo.
Este artículo está dirigido a abogados. Si necesita un abogado de desalojo, llame a Hector Chavana Jr al 713-979-2941.
El Tribunal en Nguyen informa a los abogados de desalojo:
- Solo asuntos muy limitados pueden ser litigados en el mismo caso que los desalojos
- Ciertas cuestiones muy limitadas pueden plantearse por primera vez en un recurso de apelación de las acciones de desalojo del tribunal de justicia
- Un tribunal de condado que afirma que el tribunal de apelaciones no tiene jurisdicción para escuchar asuntos fuera de estos problemas limitados de complementos
- Si un caso de desalojo se consolida con una acción del tribunal del condado que ha ejercido adecuadamente la jurisdicción original, la consolidación será un error, pero no perjudicial, y, por lo tanto, no reversible.
- El remedio para una consolidación errónea es mandamus
Antecedentes de hecho:
Nugyen y Tu eran socios en una panadería llamada Alpha. Alpha firmó un contrato de alquiler, con Alpha como inquilino y con HKDI como propietario. Ese contrato requería que HKDI aprobara la venta de Alpha. Nguyen y Tu tuvieron una disputa de asociación (“Acción 1”). En su demanda, a Nugyen se le otorgó el 70% del Alfa, y el arrendamiento fue asignado, sin el previo consentimiento por escrito de HKDI, contra los términos del arrendamiento Alpha.
HKDI notificó a Nguyen de la violación, y Nguyen presentó una demanda ante el tribunal del condado (“Acción 2”), en busca de una declaración de que la asignación no fue una violación, y también alega demandas de responsabilidad extracontractual. La posición general de Nguyen fue que la asignación no fue una infracción porque 1) la asignación se firmó con amenaza de desacato en la acción Nguyen vs Tu; y 2) el abogado de Tu había trabajado de mala fe y había conspirado con HKDI para infringir intencionalmente a Nguyen, ya que el abogado de Tu había representado a HKDI anteriormente. Nguyen alegó que HKDI y Tu estaban motivados para crear una brecha debido al deseo de Tu de establecer un negocio competidor en un lugar cercano.
Aproximadamente dos meses después de que se presentó la demanda, el abogado de desalojo de HKDI presentó una demanda ante el tribunal de justicia por desalojo. HKDI confesó en juicio e inmediatamente apeló ante el tribunal del condado (presumiblemente para acelerar el proceso) (“Acción 3”). 1 Nugyen impugnó y presentó lo que era esencialmente una acción de terceros contra el presidente de HKDI y una demanda contra Tu , afirmando las mismas o similares afirmaciones que en la Acción 2.
Tu y HKDI se movieron para cortar o golpear los reclamos, alegando que el tribunal no tenía jurisdicción sobre esas demandas, ya que el reclamo original era una demanda de desalojo. Nguyen buscó consolidar la Acción 2 con la Acción 3, pero antes de que el tribunal dictaminara sobre la consolidación, Nguyen presentó una enmienda, eliminando al presidente de HKDI de la Acción 3. El Tribunal en Acción 3 consolidó y ordenó que la Acción 3 se consolidara con la Acción 2. En Acción 2
<cite=”http://www.search.txcourts.gov/RetrieveDocument.aspx?DocId=40199&Index=%5c%5coca-psql12%2ecourts%2estate%2etx%2eus%5cTamesIndexes%5ccoa01%5cOpinion”>el jurado encontró para Nguyen. Las preguntas en la apelación fueron “complicadas por los hechos de que las dos demandas fueron consolidadas; que en una demanda, el tribunal del condado ejerció la jurisdicción de apelación; que en el otro juicio, el tribunal del condado ejerció jurisdicción original; que en ambas demandas, las partes buscaron, entre otras cosas, una determinación del derecho a la posesión; que los trajes fueron probados juntos después de la consolidación; y esa única sentencia fue dictada en la causa consolidada e incluyó, entre otras determinaciones, una determinación del derecho a la posesión
Postura de apelación
Los apelantes alegaron que muchos de los procedimientos eran impropios y expresaron el error del tribunal de primera instancia en términos diferentes, alegando que el fallo del tribunal de primera instancia para resolver las reclamaciones por responsabilidad extracontractual era un error reversible, que el tribunal de primera instancia carecía de jurisdicción para conocer las reclamaciones por responsabilidad extracontractual y la consolidación fue un error fundamental.
El Tribunal observó que, excepto por cuestiones limitadas relacionadas con el alquiler, y la defensa y retención de la posesión (ahora TRCP 510.11), el único problema en una acción de retención forzosa es la posesión. Si el caso no se hubiera consolidado, la jurisdicción del tribunal de apelación estaría severamente limitada de conformidad con el Tex. Prop. Code 24.007, que establece casos de desalojo comercial, esencialmente definitivos ante el tribunal del condado.
“La prohibición de considerar la posesión [del tribunal de apelación] incluye la consideración de cualquier conclusión ‘esencial para la cuestión de,’ ‘dependiente’ o ‘principalmente relacionada con el tema de’ posesión ‘. Por supuesto, el tribunal de apelaciones puede conocer apelaciones en la mayoría de los otros problemas.
En este caso, que era una verdadera consolidación de un caso de desalojo con un caso separado de responsabilidad extracontractual, el tribunal de apelaciones ejerció jurisdicción limitada sobre la posesión y la jurisdicción plenaria sobre los asuntos de responsabilidad extracontractual. La opinión hace mención de la jurisdicción de apelación de los tribunales de condado sobre los casos de desalojo, pero un abogado de desalojo o un abogado de bienes raíces en Houston puede citar el Código de Gobierno 25.1032 para la jurisdicción de los tribunales de condado en la ley.
Uno de los problemas era si la corte legal del condado tenía jurisdicción para encontrar a Nguyen, ya que los casos de desalojo normalmente se pueden escuchar con muy pocos otros reclamos, que son básicamente reclamos por renta vencida, y reclamaciones de TRCP 510.11. El Tribunal dijo que el tribunal del condado no tenía jurisdicción para conocer las contrademandas presentadas en la Acción 3. Fue un error que el tribunal haya denegado una moción para cortar o golpear.
Sin embargo, el error quedó sin efecto cuando la Acción 3 se consolidó con la Acción 2, ya que el tribunal de condado tenía jurisdicción sobre esas reclamaciones. Las reclamaciones en la Acción 2 se archivaron correctamente, ya que las reclamaciones por daños relacionados con la posesión se pueden ejecutar simultáneamente en otros tribunales con la acción de desalojo.
El Tribunal concluyó el problema:
<cite=”http://www.search.txcourts.gov/RetrieveDocument.aspx?DocId=40199&Index=%5c%5coca-psql12%2ecourts%2estate%2etx%2eus%5cTamesIndexes%5ccoa01%5cOpinion”>Sostenemos que el error del tribunal de primera instancia al no romper las contrademandas de Nguyen y las reclamaciones de terceros contra HKDI y Duong en la demanda de retención forzosa antes de la consolidación quedó sin efecto por el hecho de que el mismo tribunal podría considerar estas reclamaciones y daños después de la consolidación mediante el ejercicio de su jurisdicción original que surgió de los alegatos relacionados con el juicio extracontractual.
El Tribunal también razonó que el tribunal del condado no carecía de jurisdicción para conocer las cuestiones de responsabilidad extracontractual, ya que tenía jurisdicción original para conocer las cuestiones de responsabilidad extracontractual y apelar la jurisdicción.
También encontró que tenía jurisdicción para considerar si el tribunal de primera instancia tenía jurisdicción sobre las demandas por agravio, aunque no tendría jurisdicción para escuchar una apelación del caso de desalojo. El razonamiento no es extremadamente claro en cuanto a por qué la Corte de Apelaciones tuvo jurisdicción, pero la Corte parece decir que tiene jurisdicción plenaria para conocer las cuestiones de responsabilidad extracontractual y, por lo tanto, tiene jurisdicción para considerar la conveniencia de la consolidación de las cuestiones de responsabilidad extracontractual.
Finalmente, el Tribunal dijo que la consolidación era un error, pero que no era perjudicial. Sin error nocivo, el error no es reversible. El remedio para el error, dijo el Tribunal, es mandamus, pidiendo al Tribunal de Apelaciones que ordene al tribunal inferior que resuelva el desalojo de manera rápida.
El resto del caso proporciona una buena idea de la ley que a menudo está involucrada en cuestiones relacionadas con el desalojo, incluidos los estándares de interferencia ilícita con un contrato por parte de un funcionario corporativo que actúa en el mejor interés de la corporación. (El oficial debe actuar únicamente en su propio interés y en contra del interés de la corporación para ser responsable).
En cualquier caso, este es un caso que un abogado de desalojo de Houston debe leer con cuidado. Si necesita un abogado de desalojo, llame a Hector Chavana Jr al 713-979-2941.
1. Como acotación al margen, algunos casos dicen que una confesión en juicio no prohíbe la apelación del tribunal de justicia, siempre y cuando no haya negociaciones con el oponente que permitan a la parte contraria alegar que la apelación está prohibida por un acuerdo de conciliación o por estoppel.