Hector Chavana Jr. es un corredor de bienes raíces y abogado con licencia, y está autorizado para ejercer en todo Texas. La gran mayoría de los agentes de bienes raíces y Realtors de Texas son honestos y competentes. Sin embargo, cuando un agente de bienes raíces incurre en tergiversación (incluso tergiversación involuntaria) o negligencia profesional, su conducta puede costar a los consumidores decenas o cientos de miles de dólares. Si esto te sucede, es posible que necesites la ayuda de un abogado con la experiencia necesaria para ayudarte. A veces, tu agente ha causado el problema. A veces, el otro agente ha causado el problema. A veces, ambos causan el problema. Puedes llamar de lunes a viernes de 9 a 5 para programar una consulta en persona o por teléfono al 713-979-2941. ¿Fuera de Houston? Consulta el último párrafo de esta publicación.
Algunas de las demandas que el abogado Chavana ha llevado contra agentes de bienes raíces involucran lo siguiente:
- Una demanda contra un agente y corredor cuando el agente creó una factura ficticia a una empresa y dirigió a la compañía de título a utilizar los fondos de su cliente para pagarla;
- Una demanda contra el agente del vendedor y el agente del comprador cuando no revelaron que la propiedad que el comprador estaba adquiriendo tendría un gravamen, y cuando ese gravamen resultó ser completamente adeudado y pagadero cuando el comprador pagó su pago inicial; la propiedad fue ejecutada hipotecariamente por el titular del gravamen anterior unas semanas después;
- Una demanda contra un agente que representaba a algunos compradores en una subasta y les dijo incorrectamente al comprador que el título estaría libre de gravámenes; más tarde, el comprador descubrió que la propiedad tenía un gravamen preexistente.
Las reclamaciones contra agentes y corredores de bienes raíces generalmente se dividen en dos categorías principales: negligencia y tergiversación.
Negligencia profesional por parte de agentes de bienes raíces (mala praxis)
La negligencia por parte de un agente o corredor de bienes raíces en Texas implica el incumplimiento de un deber legal que causa daños. Los deberes se determinan mediante jurisprudencia y estatutos. Si un agente de bienes raíces te representa, tiene un deber fiduciario hacia ti, por lo que podemos recurrir a la ley fiduciaria para establecer algunos deberes básicos. Un agente de bienes raíces tiene el deber de ser razonablemente prudente, competente, representar tus intereses por encima de los suyos, ser honesto, comunicar información relevante y separar su propiedad de la tuya.
Un agente también tiene deberes establecidos por estatuto. Según el Código de Ocupaciones de Texas, Sección 1101.652, un agente puede ser disciplinado cuando:
- actúa de manera negligente o incompetente;
- se involucra en conductas deshonestas, de mala fe o que demuestran falta de confiabilidad;
- realiza una representación material falsa a un posible comprador con respecto a un defecto significativo, incluido un defecto estructural latente, conocido por el titular de la licencia que sería un factor importante para un comprador razonable y prudente al tomar una decisión de compra de bienes inmuebles;
- no revela a un posible comprador un defecto descrito en el apartado (3) que es conocido por el titular de la licencia;
- hace una promesa falsa que probablemente influirá en una persona para celebrar un acuerdo cuando el titular de la licencia no puede o no tiene la intención de cumplir la promesa;
- sigue una serie continua y flagrante de tergiversaciones o hace promesas falsas a través de un agente de ventas, publicidad u otros medios;
- no deja claro a todas las partes de una transacción de bienes raíces por quién actúa el titular de la licencia;
- recibe compensación de más de una parte en una transacción de bienes raíces sin el conocimiento y consentimiento total de todas las partes en la transacción;
- no rinde cuentas adecuadamente o no remite a tiempo el dinero recibido por el titular de la licencia que pertenece a otra persona;
- mezcla dinero que pertenece a otra persona con su propio dinero;
- paga una comisión o un honorario a una persona que no es titular de licencia ni corredor de bienes raíces o agente de ventas con licencia en otro estado por servicios como agente de bienes raíces…
El código continúa enumerando aproximadamente otros veinte estándares de prácticas o deberes. Cuando un agente de bienes raíces incumple un deber y ese incumplimiento causa daños económicos, es posible que dicho agente haya incurrido en negligencia profesional. Incluso si el agente no te representa directamente, el agente debe actuar de manera veraz y tiene el deber de actuar de buena fe y de manera justa.
La tergiversación
Los consumidores confían en las representaciones hechas por los agentes. Esto significa que los compradores confían en lo que los agentes dicen y comunican por escrito. Cuando algo que dice un agente resulta ser falso y su cliente confía en esa información, el cliente puede tener un reclamo bajo la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas o bajo la Ley de Fraude Estatutario de Texas, o ambos. Estas leyes no requieren que el demandante demuestre que el agente tergiversó intencionalmente los hechos. Además, estas leyes permiten la recuperación de honorarios de abogados. Todas estas características de la ley brindan una forma muy poderosa para que un comprador presente su caso.
A veces, un agente no proporciona información que sabe, y si un comprador puede demostrar que el agente retuvo intencionalmente esa información con la intención de que el comprador participe en la transacción, entonces el comprador también puede tener un reclamo bajo esas dos leyes. La ley incluso establece que la evidencia circunstancial puede ser suficiente. Incluso si el agente no te representa directamente, el agente debe actuar de manera veraz y tiene el deber de actuar de buena fe y de manera justa.
¿Realmente era un agente?
En ciertas circunstancias, los agentes argumentarán que no deben ser demandados porque no estaban ejerciendo como corredores. Sin embargo, el Código de Ocupaciones de Texas, Sección 1101.004(a), establece que una persona se dedica a la intermediación inmobiliaria cuando realiza ciertas acciones, incluso como parte de una transacción. Una lista parcial de estas acciones incluye cuando un agente ofrece vender, intercambiar, comprar o arrendar bienes inmuebles, negocia o intenta negociar la lista, venta, intercambio, compra o arrendamiento de bienes inmuebles, subasta o ofrece, intenta o acuerda subastar bienes inmuebles, obtiene o ayuda a obtener un posible comprador para llevar a cabo la venta, intercambio o arrendamiento de bienes inmuebles.
Contratar a un abogado
Los agentes generalmente cuentan con seguros y, si no lo tienen, Texas cuenta con un fondo que cubrirá los daños del comprador hasta cierta cantidad. En los casos contra agentes de bienes raíces, Hector Chavana Jr. generalmente requiere una cantidad razonable de dinero por adelantado y luego busca cobrar el resto de sus honorarios al momento de recuperar tu dinero. El monto del pago inicial varía según el caso, y a veces acepta planes de pago para el pago inicial. Esto se conoce como contingencia parcial. Tiene licencia para ejercer en todo Texas. Llama de lunes a viernes de 9 a 5 para programar una cita por teléfono o en persona al 713-979-2941.
¿Fuera de Houston?
Hector Chavana Jr. puede identificar y trabajar con abogados en tu ciudad de origen, como Dallas, San Antonio, Austin, McAllen y cualquier ciudad de Texas. Por lo general, el abogado Chavana se encargará de los detalles del caso y comparecerá en el juicio, mientras que los abogados locales